Hälften av alla stockholmare som vill köpa en bostad uppger att de känner av instängningseffekter, som dessutom är så pass tydliga att de bromsar flyttplanerna. De främsta hindren är reavinstskatt och uppskov, följt av det stundande amorteringskravet och därefter mäklararvoden.
Det är via svar från drygt 5 000 bostadssökande i spekulantregistret hos mäklarbyrån Bjurfors som bilden av en bostadsmarknad med kraftiga bromsklossar nu tecknas. 50 procent av spekulanterna i Stockholm svarar att de ser hinder för att flytta, en andel som bara är något lägre, cirka 40 procent, för spekulanter i Malmö och Göteborg.
Reavinstskatt i kombination med den begränsade och avgiftsbelagda uppskovsmöjligheten är det enskilt allra största hindret, enligt undersökningen. Till exempel svarar 77 procent av de berörda stockholmarna att det är reavinstskatten som hindrar deras flyttplaner.
Klart är att kvadratmeterpriset för bostadsrätter på tio år har fördubblats i Storstockholm. Den som i dag vill sälja en etta som köptes för 1 miljon kronor 2005 kan få en reavinstskatt på i många fall runt 220 000 kronor när värdeuppgången på 1 miljon kronor ska beskattas med 22 procent.
Det finns visserligen en uppskovsmöjlighet på upp till 1,45 miljoner kronor, men räntan på uppskovet är 0,5 procent, vilket gör det billigare – i dagsläget – att utöka bostadslånet och betala reavinstskatten direkt.
Som näst största hinder för köp av ny bostad anges det kommande amorteringskravet. I Stockholm ser tre av tio bostadsspekulanter striktare amortering som ett hinder. Den vanligaste konsekvensen av detta är att spekulanterna vill köpa en billigare lägenhet än de hade tänkt sig, men många svarar också att de måste ändra sin finansiering av ett framtida bostadsköp och skjuta upp köpet.
– Amorteringskravet har en sund effekt tack vare att köpare agerar mer försiktigt ekonomiskt, men det gör också att folk bor kvar i dåligt anpassade bostäder, kommenterar Pontus Kopparberg vd på Bjurfors Stockholm.
Det nya amorteringskravet från Finansinspektionen, som införs till sommaren, innebär att minst 2 procent av bolånet ska amorteras årligen tills belåningsgraden är max 70 procent. Därefter ska 1 procent av lånet amorteras årligen tills belåningsgraden är max 50 procent. För den som lånar till 85 procent av bostadens värde, sker amorteringen då under 32 års tid innan amorteringen blir frivillig. Vid lägre belåningsgrader än 85 procent går det förstås snabbare att komma ner till halv belåning, allt enligt det kommande minimikravet.
Den skärpta synen på amorteringar får nu många köpare att fundera över boendekostnaderna. Exempelvis kommer en enrummare som idag är värd 2 miljoner kronor, att under nio år kosta 2 830 kronor per månad enbart i amortering. Allt såvida lägenheten belånats till 85 procent. Därefter halveras amorteringen, men måste pågå i ytterligare 23 år om belåningsgraden ska ner från 70 till 50 procent. Att marknadsvärdet på ettan under dessa sammanlagt 32 amorteringsår möjligen ökar, påverkar inte amorteringskravet, eftersom Finansinspektionen kommer att låsa belåningsvärdet till det som gällde när köpet gjordes.
– Det blir ganska dramatiska skillnader med denna typ av tvångssparande, säger Pontus Kopparberg som tror att det skärpta amorteringskravet kommer att bromsa marknaden påtagligt när det införs.
Bankerna började visserligen redan i somras kräva amortering ned till 70 procent, men i en långsammare takt, ofta tänjbara ”10-15 år”, något som nu blir strikt nio år enligt Finansinspektionen.
Pontus Kopparberg konstaterar att det ganska vanliga beteendet i Sverige att låntagare efter en tids värdestegringar utökar bolånen för att köpa något mer – till exempel en mindre lägenhet till barnen, ett hus i Spanien eller en segelbåt – riskerar att gå i stå. Å andra sidan vill Finansinspektionen genom att låsa belåningsvärdet för bostaden till förvärvspriset, förhindra att värdestegringar blir självgenererande när låntagare successivt ökar på sina lån.
Med lite mindre dramatik visar enkäten också att cirka 40 procent av spekulanterna uppfattar själva mäklararvodet som ett hinder för att sälja sin gamla bostad och köpa en ny. Jämfört med reavinstskatt och amorteringar rör det sig dock vanligen om mindre belopp. Mäklararvodet brukar uppskattas till cirka 1,5 procent av försäljningsvärdet, eller från 30 000 kronor för mycket enkla objekt till väl över 100 000 kronor för dyra objekt som måste annonseras ut ordentligt.
Enkäten vittnar dessutom om ytterligare bromsklossar på bostadsmarknaden, men främst för villaspekulanter. Den statliga lagfarten kostar i idag 1,5 procent av köpeskillingen vid förvärv av fastigheter, medan bankavgiften för pantbrev är 2 procent för nya lån. Det här berör dock inte bostadsrätter.
Fortsätt att läsa här:
Cred & Källa: Instängningseffekter bromsar bostadsspekulanter
Lämna ett svar