”Fri hyressättning löser inte bostadskrisen”

Bostadsfrågan har kanske aldrig varit ­hetare. Samtidigt lyser långsiktiga lösningar med sin frånvaro. Förslag som fri hyressättning i nyproduktion påstås vara det som ska lösa bostadsbristen. Men fakta visar att så inte är fallet.

År 2007 infördes möjligheten till presumtions­hyror, det vill säga möjligheten att sätta högre hyresnivåer i nybyggda hyresrätter för att ytterligare öka möjligheten att få ihop den ekonomiska kalkylen.

Hyresgästföreningen har granskat nivåerna för presumtionshyror 2007–2015. Granskningen visar att systemet har lett till att hyrorna i nyproduktion har ökat från i genomsnitt 1 242 kronor per kvadratmeter och år under 2007 till 1 599 kronor år 2015. Det motsvarar en ökning med 29 procent och innebär att en lägenhet på 60 kvadratmeter år 2015 i genomsnitt kostade 8 000 kronor per månad. Maxnivån 2015 låg så högt som 2 344 kronor per kvadratmeter och år vilket är 11 720 kronor per månad för 60 kvadrat­meter.

Mellan 2007 och 2013 var 75 procent av alla presumtionshyror koncentrerade till Stockholm, Malmö och Göteborg. Så är det inte i dag. Mellan 2013 och 2015 tillämpades systemet i totalt 102 kommuner och ­andelen presumtionshyror i nyproduktion ökade dramatiskt. Skillnader i hyresnivå mellan snitthyran i allmännyttigt bestånd och presumtionshyrorna ­ligger kring 600 kronor per kvadratmeter och år.

Trots att presumtionshyrorna nu i princip ligger i nivå med marknaden byggs det för lite, inte minst i tillväxtområden. Marknaden för dyra nyproducerade hyresrätter är liten och därför blir boendetiden ibland kort. Många hushåll söker sig vidare till andra, billigare boendeformer om de får möjlighet, vilket delvis förklarar varför Stockholms bostadsförmedling uppger att kötiderna för nyproduktion oftast är kortare. Problem uppstår när hushåll av olika anledningar inte kan hitta vare sig ett hyrt eller ägt boende till en rimlig kostnad.

Många som bor i hyrt bestånd eller i osäkra upp­låtelseformer har inte möjlighet att köpa en ­bostad. De kan ha svårt att spara till en insats eller klarar inte lånekraven. För pensionärer som saknar sparade medel kan det vara ännu ­svårare att få lån. För dessa grupper är ett ägt boende inte ett alternativ till en hyresrätt.

Om vi antar att ett hushåll kan lägga max 40 procent av sin disponibla inkomst på hyran – (2013 var snittet för alla hushåll 20,8 procent) – har cirka 27 procent av hyreshushållen i Stockholm, Göteborg och Malmö ändå inte råd med en hyresrätt på 60 kvadrat­meter i det befintliga hyresbeståndet. Siffran är ännu högre när det gäller nyproducerade hyres­rätter. Där har 54 procent inte råd.

Problemet är inte unikt för storstäderna. Även i ett flertal glesbygdskommuner kan 40 procent av hyreshushållen inte efterfråga en nyproducerad hyresrätt på 60 kvadratmeter.

Utöver presumtionshyror är det dessutom lukrativt att förvalta bostadsfastigheter. 2015 låg totalavkastningen för bostadsfastigheter på 14,7 procent enligt IPD Svenskt Bostadsindex. Ändå byggs det för lite.

Problemet är alltså inte frånvaron av fri hyressättning. En jämförelse med bostadsrätter och egna hem ger en liknande bild: trots fri prissättning och förmånlig beskattning råder det brist på både egna hem och bostadsrätter. Det krävs andra åtgärder.

Eftersom bostäder, precis som hälso- och sjukvård eller utbildning, ger positiva effekter för samhället i form av högre tillväxt är det rimligt att de delvis finansi­eras via skattemedel. Precis som broar, vägar eller flygplatser. En ökad tillgång på rimligt prissatta bostäder nära arbetsmarknaden skulle även öka människors möjlig­heter att välja boende efter behov och inte enbart ekonomi. Det skulle också minska risken för trångboddhet och otrygga boendeförhållanden.

Men detta förutsätter att stat och kommun tar ett mer aktivt ansvar för bostadspolitiken. Långsiktigt samhällsnyttiga investeringar genererar även statsfinansiella fördelar över tid. Det är därför rimligt att staten aktivt bidrar till bostadsbyggandet för att få fram fler hyresrätter med rimliga hyror.

Mariell Juhlin

chefsekonom Hyresgästföreningen

Läs mer:

Cred & Källa: ”Fri hyressättning löser inte bostadskrisen”